Оценка сооружений

Сооружениями принято считать такие объекты, как автомобильные, пешеходные или железнодорожные мосты, путепроводы, автодороги, артезианские скважины, нефтяные и газовые скважины, нефтяные и газовые трубопроводы, водонапорные башни и иные сооружения подобного типа. Кроме этого, к сооружениям можно отнести строящиеся объекты, самовольно возведенные объекты, иные строительные объекты, которые считаются непригодными к эксплуатации, включая объекты бесхозные, с неопределенным назначением существования и эксплуатации.

Любое из сооружений должно иметь свою стоимость, а определение этой стоимости является основной задачей оценщиков. Оценщику необходимо найти точное определение категории объекта оценки, его физические и технические характеристики, которые, для целого ряда объектов могут быть и уникальными.

Собранная и систематизированная информация позволяет оценщику рассчитать рыночную стоимость любого сооружения. Например, при определении стоимости любого трубопровода, оценщик обязан учитывать вид прокладки трубопровода (подземный, наземный), его протяженность, диаметр, материал, назначение трубопровода, физико-техническое состояние и месторасположение его.

Если речь идет о скважине, то оценщика должна интересовать информация о ее глубине, назначении, мощности и так далее. Стоимость автомобильной дороги зависит от ее протяженности, толщины дорожного покрытия, типа основания под ним, иных дорожных характеристик.

Если брать сооружения, как отдельные объекты, то некоторые из них неспособны приносить прибыль самостоятельно. Прибыль они способны приносить, только являясь одним из элементов имущественного комплекса. Это, в значительной мере, осложняет работу оценщика в выборе основных оценочных подходов для сооружений, как индивидуальных объектов недвижимого имущества.

Процедура оценки сооружений существенно отличается от процедуры оценки иной недвижимости, поскольку, одной из особенностей такой оценки является то, что рынок продаваемых или покупаемых сооружений достаточно узок.

Сооружения, как правило, являются объектами покупки или продажи, только в составе целых имущественных комплексов, а не как отдельные элементы. Сравнительный подход, в деле оценки, практически не работает, поскольку, сложно подобрать достойные объекты-аналоги, с которыми бы совершались подобные сделки.
 
Еще одной особенностью оценки стоимости сооружений является их вспомогательный, а не основной характер. Например, ограждение земельного участка не имеет собственной стоимости без наличия самого участка. Стоимость ограждения, во многом, зависит от стоимости самого земельного участка.

Ограждение является только вспомогательным сооружением, и такая его природа полностью исключает доходный метод оценки такого сооружения, поскольку ограждение не приносит никакого дохода.

Тем не менее, даже в таких случаях случаются исключения из правил. Существуют сооружения, которые способны приносить самостоятельный доход, и этот доход можно легко выделить из дохода, приносимого целым имущественным комплексом. Например, платная автодорога, морской или речной причал, система шлюзов на реке. Эти сооружения самостоятельно приносят доход своему владельцу, и оценщику легко его подсчитать, используя доходный метод оценки.

В качестве итогового вывода следует сказать, что использование доходного и сравнительного методов определения стоимости сооружений имеет ограниченную сферу применения. Поэтому, оценщикам приходится пользоваться единственным методом, которым является затратный подход к оценке.